模山范水网为什么万象汇成为华夏华润商业REIT“最强扩募池”？
写文章 | 黎浩然 苏珊 雨晴。
主编 | 付庆荣。夏华
头图来源 | 杭州萧山万象汇小红书。润商
REITs-华夏华润商业REIT是强扩中国最大的消费者，已经扩大了两次。募池
7月8日，为什万象为华华夏华润商业REIT披露了《华夏基金管理有限公司关于决定扩大华夏华润商业资产封闭基础设施证券投资基金并购买新基础设施项目的汇成公告》。
其中，夏华披露了《华润商业资产封闭基础设施证券投资基金产品变更草案》和《华润商业资产封闭基础设施证券投资基金第二次扩张计划草案》两份草案。润商
根据最新草案文件，强扩第一次扩建的募池基础设施项目为苏州昆山万象汇，第二次扩建的为什万象为华基础设施项目为杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、汇成淄博万象汇项目。夏华
两次扩张都选择了“万象汇”项目。这一战略决策反映了华润地理明确的商业逻辑和行业趋势判断。
一方面，万象汇产品线的高标准化、区域分散和成熟现金流已成为REITs扩张的“最佳解决方案”。既满足资产质量监管的要求，又为投资者提供“固定收益” 稳定收益。
另一方面，可以丰富华夏华润商业REITS资产谱系，进一步加深其消费基础设施的证券化进程。未来REITS扩张将更加注重资产组合的韧性(跨区域) 多产品线)和运营赋能增值(转型升级、数字化)。
饮用消费基础设施公募REITs后，华夏华润商业REIT将以实战再次验证“首发” “扩张”的可持续模式为市场提供了全新的参考模式。
01。
华夏华润商业REIT二次扩募。
揭示杭州、沈阳、淄博三大万象汇资产背景。
华夏华润商业REIT作为首批消费基础设施REITS中估值最高的产品，一直备受关注，分红可观，积极拓展融资。
首次扩张尚未完全启动，现已立即推动二次扩张，两批共扩张4万象汇。据悉，这四个儿子都是华润旗下可圈可点的“元老级”万象汇，诚意满足。
虽然城市的能源水平不同——有新的一线城市、二、三线城市和县级城市，销售和品牌组合水平也存在差异，但四个拟扩大的万象汇是城市区域购物中心，客流位于商业区前两名。
杭州萧山万象汇：年零售额超过30亿元，吸金力杠杆。
杭州是华润商业板块重仓的地方。开业项目包括杭州万象城、城北万象城、东站万象汇、萧山万象汇、华润杭州中心。此外，还有亚奥万象天地、华丰万象商业、未来科技城万象商业等。
杭州萧山万象汇于2018年开业，是继钱江新城万象城之后，华润在杭州的第二个商业综合体，也是杭州的第一个万象汇。据公开报道，该项目2024年零售额超过30亿元。
人民广场站通过杭州地铁2号线和5号线的双轨交叉口，可以直接到达购物中心。目前，主要品牌包括盒马鲜生、MUJI无印良品、星巴克精选、万象影城等。
自开业以来，萧山万象汇一直围绕城南“第一店”的标签打造，先后在萧山区引进了150多个品牌，如盒马鲜生萧山第一店、Salomon萧山第一店、华为授权体验店Plus萧山第一店、山缓火锅萧山第一店、肉米浙江第一店等。
此外，萧山万象汇还积极开展店铺末位淘汰制，不断更新品牌，有效解决了该地区单一商业形式的问题，保持顾客的新鲜感。
沈阳长白万象汇：开业爆发力强，品牌集聚力强。
沈阳是华润万象生活实施“一城多汇”战略的重要代表城市，布局为“一城四汇”。
沈阳万象城(2024年租金收入11.67亿元)、以沈阳铁西万象汇(2024年租金收入3.23亿元)为代表项目。三台万象汇、皇姑万象汇、长白万象汇分为城市北、东、南三个方向。
沈阳长白万象汇作为华润置地东北布局的重点商业项目，自2021年开业以来表现突出，已成为沈阳消费市场的重要地标。
一方面，开业爆发力强，品牌集聚力强。2021年开业第一天，客流量超过19万人次，销售额达到1731万元，创下区域商业体开业纪录。
据悉，目前项目已进入200多个品牌，包括蓝蛙、皮爷、霸王茶姬、乐乐茶等热门茶咖啡品牌，以及icebreaker、蕉下、bebe、FRED PERRY、时尚零售品牌，如优衣库。此外，迪桑特、凯乐石、索康尼、kolon等一线热门户外品牌齐全拉满。
今年3月，达美乐长白万象汇店开业，进一步加强项目作为区域“第一店经济”的重要载体。
另一方面，运营策略和活动创新在线，消费场景不断更新，节日营销效果突出。
淄博万象汇：全国第一个万象汇，资产扩张量第一。
淄博万象交易所位于淄博市张店区，于2015年开业。是继青岛万象城之后，华润在山东的第二个商业项目，也是华润置地在全国首家以“万象交易所”命名的购物中心。
淄博万象汇有16万多个㎡商业建筑面积是华夏华润商业REIT两次扩建资产中面积最大的项目，集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化于一体。
淄博万象汇定位中高端，设计前沿，业态丰富。食通天美食广场，沃美影城，华润万家超市，家家悦，KKV、星际传奇游戏乐园苏宁电器ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI等主力大店支撑场外，青岛万象城同款冰纷万象滑冰场吸引顾客。
随着淄博烧烤的普及，项目上"淄博"大字美陈也吸引了很多游客打卡。淄博万象汇冰万象滑冰场夏季推出"淄博"打卡点，成为夏日淄博美丽的风景线。
02。
又是万象汇。
华润资产池扩张优势明显。
华润置地被业界普遍认为是公开发行REITS时代最具成长性的企业。
华润置地拥有丰富的资产池，是唯一一家实现豪华、中高端、非标项目规模布局的企业，深入培育各产品线领域，打造竞争壁垒。
截至2024年12月31日，华润万象生活在全国122个购物中心(包括购物中心分租项目)，总建筑面积1310万㎡，86个项目的零售额在当地市场排名前三。
华润万象生活的优质项目数量远远超过行业平均水平。S级/A级/B级项目，全国购物中心平均占1.60%/6.76%/18.56%，华润万象生活占16.15%/33.08%/38.46%。
万象汇作为目前运营项目数量最多的产品线，也是未来万象商业扩张的主力军。万象汇围绕“生命万岁”的品牌理念，不断迭代产品硬件，突破租户品牌组合，深化运营管理标准。
2021年，发布“万岁生活”品牌主张，以日常生活为轴心，打磨强项差异化；
2022年，产品标准化迭代为“潮雅新”；
2023年，新项目注重本地文化，立足本地创造空间美学；
2024年，在“因为你更万象” Together以20周年为主题，采取统一连贯的活动框架，强调每一位消费者的参与，结合当地文化打造一系列破圈事件。
万象汇产品线规模优势明显，以高能城市为重点。
就项目所在城市线级而言，万象汇已开通筹开项目，二线以上项目占81%以上。这反映了万象汇的征地策略集中在高能城市，也证明了其在高能城市的生存能力。
从项目发展阶段来看，万象汇3-5年成长期和5年以上成熟期项目达到64.15%，处于增长潜力较好的阶段，为未来可持续扩张储备了足够的成熟资产。
B级以上品牌数量占68.4%，显示出中高端项目的竞争优势。
优质品牌的选址往往比较挑剔，对购物中心的定位、位置和经营能力都有很高的要求，尤其是在品牌拓展步伐放缓的市场背景下。
在当前的投资环境下，几乎所有能吸引零售租户的项目都是该地区的主要项目。因此，零售业态的比例是一个很好的结果指标。
根据赢家大数据监测，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、杭州、天津的标杆购物中心零售业态比例逐渐下降，从2019年的45.6%降至2024年的41.8%左右。此外，B级以上品牌在全行业的平均比例为53.7%。
在此背景下，万象汇依然实现了轻奢、高品质等业态的突破，走出了自己的成长之路。B级以上品牌占68.41%，远远超过行业平均水平。这也反映了万象汇背靠华润万象生活，在品牌投资方面领先同一轨道市场的能力。
精细化运营提升客户体验，客流远高于全国平均水平。
在运营方面，租户双赢、营销策划、客户体验建设是核心。从行业观察来看，万象汇除了具有扎实的精细化运营管理基础外，在现场质量呈现和多元化客户服务方面，在同一轨道上也有着独特的追求和表现。
万象汇系列项目通过组织全国联动活动，进一步提升了品牌市场的声音。例如，在2024年夏季档举行了“Summer 全国联动活动“together快乐相遇”。
万象汇产品线客流明显优于全国平均水平，硬件迭代、品牌加持、运营实力叠加。
总的来说，万象汇的综合能力已经证明，它可以覆盖中国具有消费潜力的城市。未来，无论是持有规模还是管理规模，都将有更大的增长空间，市场将越来越关注和充分了解它。
03。
华润置地经营房地产业务。
先发优势明确。
丰富的资产证券化经验是华润置地成为中国大陆购物中心领域领导者的重要因素。
“3 一体化的商业模式。
作为城市投资开发运营商，华润置地构建了“3” 一体化商业模式，华润置地沉淀了优质资产，与万象生活合作，构建了投资、融资、建设、管理、退出的全链大资产管理能力。作为轻资产运营商，华润万象生活具有较强的行业壁垒能力，轻资产运营能力。
不同的上市方式匹配不同的业务和现金流。
开发业务和轻资产管理业务以公司形式上市，项目以资产形式上市。华润建立了三位一体、多层次的资本渠道。不同的上市平台和方法匹配不同的业务和现金流，具有行业中最令人羡慕、障碍高的领先优势。
在消费基础设施REITS等资产证券化路径的预期下，华润万象生活后续轻资产经营增长空间较大，为扩张带来更多可能性。
构建CMBS、类REITs、多层次资产证券化结构公开发行REITS。
据公开资料和CN-ABS统计，自2020年以来，华润置地以成都万象城、石家庄万象城为基础资产，发行了约260亿元的CMBS，包括存续期和清算期。；以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城为基础资产，共发行了8款REITS产品，总计308亿元。
与CMBS相比、类REITS更具想象力的是公募REITS。目前，华润置地以青岛万象城为基础资产，发行消费基础设施REITS、昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇，先后出现在华润置地发行的CMBS中、在类REITS中，现在又投入了公募REITS的怀抱，背后隐藏着华润置地对资产证券化的战略思考。
商业地产头条认为，华润置地将利用优质商业地产的优势，开展CMBS，Pre-REITs→类REITS/公募REITS多层次资产证券化业务，助力公司大资产管理战略方向。
由此可见，华润置地的经营性房地产业务在中国具有明显的先发优势，资产结构和管理能力具有更多的竞争优势。除了备受好评的万象城，万象汇产品线占比最高，在中高端轨道上形成了明显的竞争力。
随着中国商业公开发行REITS市场的成熟，华润万象生活将帮助华润置地实现经营房地产业务价值的巨大释放，成为中国房地产开发企业多元化经营和成功转型的典范。
